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"七五"普法
《物权法》讲稿
来源: 办公室 作者: 发布时间:2018-07-07 浏览量:300次

天水市一中副校长     王同堂

 

各位领导、同事们,大家好:

今天我们共同学习新修订的物权法。《物权法》在我国立法史上创下了多项记录,一部法律草案由全国人大常委会审议了7次,创下了法律审议之最;从起草到审议通过耗上时13年。由此可见,对这部关系人们切身利益的法律国家是何等的慎重。
      下面我首先介绍一下什么是物权?物权简单地说是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。所以物权首先是一种财产权,将一些有财产价值的权利都可以看作是财产权的内容,所以财产权又分为物权、债权、知识产权等等。物权只不过是财产权的一种类型,所以我们说物权法就是财产权法,但是它不能包括所有的财产权法,所以合同债权、知识产权就不是物权范畴。其次物权是一种有形财产权。它和知识产权这种无形财产权是区分开来的,不包括知识产权等无形财产权。具体地说物权就是针对房屋、土地、车辆等动产以及不动产。第三,物权是一种对财产的支配权,支配权指权利人可以根据自己的意志直接控制动产、不动产,不需要借助他人的帮助就可以行使权利。

下面再学习一下《物权法》的三项原则:

第一项原则是物权法定原则。按照法律规定,物权的种类和内涵要由法律规定。具体包括两个方面,一个是物权的种类必须要由法律规定。任何行政法规、司法解释都不能创设物权。但是在物权法通过之后,如果收费人质押没有写进物权法,那么司法解释就有问题了,就没有依据了。同时当事人的合同不能自由创设物权,也就是说在法律没有明确规定哪一种权利是物权的情况下,当事人不能通过合同约定这一种权利是物权,因为种类必须法定,《物权法》和《合同法》的重大区别就表现在合同法有所谓的无名合同,物权法中是不存在无名物权的。
      第二个原则是公示、公信原则。《物权法》明确规定物权必须公示,这就确定了物权的公示原则。所谓公示就是应当将物权设定、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开,使第三人知道。《物权法》写上必须要实行不动产统一的登记制度,也是为了更有效率地统一登记,有效力地利用资源。所谓公信实际上是对信赖力的保护。就是说如果依据一定的公示方法公示以后,对于公示出来的权利状况产生了一种信赖,对这种信赖力的保护就是公信,对于信赖力的保护也常常用公信力来表述。

在这里我们讨论关于赃物的问题。一些公安机关强烈要求必须要坚持一追到底的追赃政策,但是也是有要例外的。假如拍卖行拍卖一幅字画,贴了拍卖的公告,大家都来竞标,经过拍卖的程序之后买到了,结果公安说是赃物,要收走,而且没有任何补偿,那么没有人会相信拍卖行了。例外的情况是:1、从公开市场购买的,支付了合理的对价,也有合法的手续,应当受善意取得的保护,不能再追赃;2、如果是从拍卖行买的,如果拍卖行确实有合法的经营资格,经过了合法的拍卖手续购买的,应当受善意取得的保护不能再追赃。不能将拍卖行审查不严的风险转嫁到买受人的身上,这样对买受人非常不公平,因为拍卖行可以审查,买受人是无法审查买到的东西是否赃物,如果从买受人那里追走,这样的话对交易安全非常不利。所以既要打击犯罪,也要注重维护交易的秩序、安全。善意取得是全世界普遍采纳了一个通行规则,现在一些人对善意取得非常强烈地反对,但是如果去掉了善意取得制度那么会有很多麻烦。假如说我买了一件棉衣,有人说棉衣里面的棉絮是赃物,要将衣服拆掉把棉絮拿走,这是不可能的。公司盖了一栋大楼,有人说公司盖楼的材料是偷来的,要将整栋楼拆掉把材料拿走这也是不现实的。都可以无限追缉,那么社会就会乱套了,交易确定的是生活的秩序,如果一旦被打乱那么社会就会乱套,所以物权法的善意取得制度就是要确立这样的秩序。
     第三个原则是平等保护原则。这可以说是物权法最重要的原则,但是引发了很多人激烈的争论,有人认为平等法是违宪的,理由有两个:1、我国宪法只规定了“公有财产是神圣不可侵犯的”,没有说私有财产是神圣不可侵犯的,如果说是平等保护就是违宪;2、现在社会两极化比较严重,平等保护只是针对富人。第一个理由完全是对宪法的误解,这并不是对我们经济制度的基本表述,我国宪法对经济制度的表述是“以公有制为主体,多种经济形式共同发展”。只能通过平等保护才能实施共同发展,平等保护是市场经济的规则,只有平等保护才能有公平的交易、市场的竞争,才能维护市场的秩序。现在衡量我们国家是否市场经济也要看是否平等保护。平等保护也是我们的基本司法原则,所以我们首先要讲平等保护。如果法官不搞平等保护,那就意味着损坏了公共财产与损害私有财产的后果是不一样的,这就不能体现司法公正了。而且说只保护富人是完全错误的,实际上穷人是更需要保护的,我们的《物权法》专门规定了建筑物区分所有,其实就是保护广大城市居民最基本的产权。因为对于我们广大城市居民来说,最基本的财产、财富就是我们的房子,房子就是安身立命之本。

下面讲一下关系人们切身利益的几个问题:
      1.建筑物区分所有权问题
      我们将所买的商品房称为建筑物区分所有是因为现在在城市里买的商品房与过去独门独户的房子是不同的,这套商品房是把建筑物进行了纵向、横向的区分,在区分中形成一套一套的房子。之所以叫区分所有权是要与一般的所有权、共有权区分开。这种权利不同于一般的所有权,是在区分的基础上形成集合的权利,由于专有部分的所有权、共有权和成员权组合在一起形成了特殊的财产权或者特殊的所有权。一家一户的所有权就是一般的所有权,不存在共有的问题,我们买的商品房的产权关系是非常复杂的,首先对套内面积有一般的所有权,又享有对建筑物共有财产(如楼梯、走道、绿化地)的共有权,同时还享有管理小区的共同财产、共同事务的环境,它是一种新的物权。

2.关于地下车库的归属问题

目前我国的《物权法》采用约定的方式这种模式,理由是:首先考虑到这样会缓解停车难的问题,如果简单地规定车库归业主所有,那么就不利于鼓励开发商建更多的车库。如果车库建得少,停车难的问题不能得到缓解,那么最终还是业主的利益受到损害。其次考虑车库的归属问题很大程度上是与房屋的销售市场联系在一起的,如果房子好卖,车库的价值就会升值;如果房子不好卖,车库本身没有什么价值,开发商不会建那么多的车库,可能将车库搭送或者以比较低的价格送给业主。物权法规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
       3.保护“阳光权”问题
       物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定,为公民维护“阳光权”提供了法律依据。 物权法规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”物权法规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。所谓相邻关系,简言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。
        4.征收单位、个人房屋等不动产应给予补偿
       物权法规定,征收单位、个人的房屋及其他不动产应给予补偿
  近年来,随着城市化进程日益加速,原来的城中村,如今高楼林立;原来的乡野农田,如今大道通衢;原来的街巷胡同,如今商厦栉比。变迁中,私权利与公权利出现摩擦与碰撞,物权法出台之前,私权利处于两难境地;物权法诞生之后,私权利将拥有一道保护墙。
对于8亿农民来说,其最大的私权利便是集体所有的土地,以及依靠土地生存的权利。对城镇居民而言,房屋是其私权利之一。在物权法中,农民的土地、市民的房屋什么情况下可被征收,一旦被征收征用,如何补偿成为人们关注的焦点。
     5.住宅建设用地的年限问题
       满70年住宅建设用地使用权将自动续期。“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”这是物权法作出的明确规定。  
   随着住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有自己的房屋,而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定,回答了广大群众关于“70年大限到期后,我们的住房怎么办”的疑问。
  我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限:居住用地70年;工业用地50年;商业用地40年;综合用地50年。
  物权法关于70年后自动续期的规定,给老百姓吃了一颗“定心丸”。


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